李嘉诚内地抛售410亿物业 或暗示楼市快见顶

2013-09-17 09:07:18 来源:每日经济新闻 http://www.jiutoo.com

每经记者 吴文坤 尚希 王杰发自北京

李嘉诚的每一次动作都会引来业内的广泛关注。最近有消息称,“长和系”相继宣告或将抛售百佳超市、上海陆家嘴东方汇经中心OFC写字楼、广州西城都荟广场和停车场,涉及金额约为410亿港元。

《每日经济新闻(微博)》记者注意到,在内地土地市场火热、地王频出的的当下,李嘉诚的大手笔减持,引起了业内的警惕——王石(微博)在一周之内接连两次警告:“精明的李嘉诚在卖内地的物业,这是一个信号,小心了!”

李嘉诚对风险极度谨慎,他的经典言论是“用90%的时间考虑失败”。同时,他也是跨越周期的投资高手,采取多元化的稳健策略,低买高卖。随着“长和系”近两年来大手笔投资欧洲,近期又在内地频繁抛物业套现,无不体现了李嘉诚“不把鸡蛋放在一个篮子里”的思路。在一些也内人士看来,李嘉诚的出手,让当前的楼市弥漫了一些危险气息,或许暗示了国内楼市已经见顶。

抛内地物业转战欧洲

“长和系”旗下的地产项目,最近“套现”动作不断。据了解,长江实业即将在北京推出新一期别墅产品“誉天下·瑞景花苑”,较之前一期可能涨价30%至50%。长江实业董事郭子威表示,这也是该项目的最后一期。之前,长实已借助该项目的销售套现约70亿元。而和记黄埔在日前公布了其位于南京的首个项目案名为“涟城”。和黄方面称,该项目是精装高层加别墅,800万元起。

值得注意的是,有报道称,在捂盘十余年后,长江实业才在2008年推出“誉天下”第一批别墅。而在2010年底在拿到上述南京地块后,和黄直到今年上半年才开始缓慢开工。李嘉诚在多个内地城市的大手笔“套现”的同时推出上述项目,也被疑为“套现落跑”。

尽管在业内人士看来,低价买入土地之后的 “长线操作”、“缓慢开发”,坐等地块升值,是长和系的典型特征。不过,基于李嘉诚的惯用策略,长和系上述举动难免不引人遐想。“长和系的商业逻辑就是低买高卖。”接受《每日经济新闻》采访时,睿信致成管理咨询董事总经理薛迥文直言。

对于上述瑞景花苑的定价,长江实业董事郭子威明确表示是目前市场行情的正常反应,且否认撤资,并强调不会退出内地市场。但他同时也表示,公司出于稳健的投资考虑,只是不把鸡蛋都放在一个篮子里,“国内外的投资机会同样都在关注,只是目前到欧洲投资的机会更多。”

据不完全统计,从2010年至今,长和系在海外市场投入的收购资金已经接近1500亿港元。长江实业财报显示,2010年4.2%的负债率是近几年的最低点;此前的2008年、2009年分别为16.5%、9.5%;而伴随着欧洲的大手笔收购,长江实业的负债率从2011年开始攀升,2011年、2012年分别为7.6%、7.3%。

“相比之下,投资海外的资金要小于国内,且国内竞争十分激烈,而国外还没这么充分。而从未来的投资回报率看,欧洲的机会更多。”郭子威称。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟接受记者采访时表示,长和系追求的是资产绝对值最大化,李嘉诚的选择是全球性的,或认为当前经历了经济危机的欧洲国家机会更好。

尽管当前内地土地市场异常火热,地王频频出现,楼市也持续升温。但薛炯文认为,以5年为界线的话,目前的房价已经处于“头顶”区域。

频频出售低回报资产

在近年来大举进军内地市场的港资财团中,李嘉诚旗下的“长和系”一直处于领先地位,尤以商业地产最为出色。但《每日经济新闻》从各方获得的消息显示,李嘉诚对自身投资结构进行调整,比如看淡物业持有的信号比较明确。

早在亚洲金融危机之前,投资型物业给长江实业带来的贡献并不明显。资料显示,1997年物业销售占长江实业销售收入的79.88%,占经常性利润的84.61%。而在1998年,长江实业加大了对投资型物业的开发,当年的固定资产较1997年猛增423%。

伴随着近几年来商业地产对于业绩增长的贡献越来越缓慢,李嘉诚敏锐地将低回报的资产出售套现,转投高回报率的资产。记者梳理近几年来长江实业的财报发现,物业租赁业务的营业额一直处于不断扩大态势。2011年、2012年长江实业自身的物业出租营业额分别为13.77亿港元、18.67亿港元。长江实业2013年中报表显示,这一部分的营业额为10.02亿港元。

不过,相比之下的收益增长则日渐缓慢。在长江实业财报“营业额及业务收益”一栏中,2012年长江实业集团及子公司、合营公司的“物业租务”总额达19.78亿港元,相比2011年同比增长达16.48%,然而在2013年前6个月,这一比例下降至8.24%。

值得注意的是,从1991年到2011年的20年间,和记黄埔的平均净资产收益率超过11%,长江实业的平均净资产收益率更接近15%。但广州西城都荟广场的回报率只能达7%,陆家嘴写字楼的租金回报仅约5%。

百佳超市虽然在2012年营业额高达200多亿港元,但受制于租金成本高企等多种因素,毛利也仅有2%~3%。这对于追求稳健收益的李嘉诚来说,确实有点不能接受。中房商学院高级研究员韦华伟认为,从地产功能来看,目前商业地产的“遍地开花”正面临着同质化与过剩的巨大风险。

此前,“长和系”曾有过多次将低回报的资产出售套现的情况。最典型的是2008年全球金融危机前后,在几个月内数次战略性售出其上海物业:2008年5月,李嘉诚旗下香港上市公司和记港陆以44.38亿元出售其位于上海长乐路的世纪商贸广场写字楼物业;年底,和记黄埔又抛售了9栋御翠园商业别墅,同样远低于之前同类产品售价。

土地市场投入骤减

除了上述商业地产项目准备套现外,“长和系”近些年来在土地市场上的变化也引发了业内的关注。回顾“长和系”在内地十余年的发展路径,可以发现几乎从未偏离其 “低价拿地、长线操作”的策略。2011年以前每年都有一些土地储备吸纳,土地成本比较稳定,但2012年至今,“长和系”在土地市场上却鲜有动作。

长实与和黄2007年报显示,长实在全球范围内共拥有可建楼面面积约2150万平方米的土地;和黄则共拥有可建楼面面积约1090万平方米的土地,绝大部分位于内地。2008年全球金融危机的爆发,对房地产行业造成了冲击,期间,“长和系”加速在内地市场的扩张。长江实业2008年单独操刀位于北京的纯住宅大盘,“长和系”则“逢低买入”土地。

记者梳理财报发现,在2008年、2009年年报中,长江实业的董事会均明确表达了加强土储的愿望。2010年初,李嘉诚更是公开表示,长江实业土地储备足够未来5至6年使用,由于平均成本较低,加上负债低和备用资金充裕,可动用不少于500亿港元进行投资。

“长和系”拿地成本如何?以2011年为例,长实及和记黄埔共在内地成功竞得5块土地,面积约65.54万平方米,平均拿地成本仅为1872元/平方米。和记黄埔2012年年报显示,公司当前土地储备约1022万平方米,大部分通过与长江实业共同持有,在内地的平均土地成本为1980元/平方米。

财报显示,2012年在内地,长江实业仅与和记黄埔的合营公司在当年5月份拿下上海青浦区一块约14.5万平方米的住宅用地,其他再无拿地动作。而梳理公开资料发现,和记黄埔也仅仅在2012年12月4日,以成交价为2320万元拿下了武汉蔡甸区的一块地,楼面地价1502元/平方米。

有媒体报道称,李嘉诚2013年上半年未在内地投资一分钱。长江实业2013年中报也显示,今年上半年该公司在内地市场上并没有一块土地入账。在香港,长江实业最近一次拿地是在去年11月。2013年上半年,长江实业未在香港拍得任何地块。

此外,“长和系”也不再像之前那样对土地储备频频表态。在2012年年报中,长江实业仅仅只是表示 “中央政府调控将主导房地产市场持续发展,集团将继续推动内地业务长期持续增长,如期推展各项发展项目,予以配合”。2013年中报则没有提及土地市场的策略。

在近日地王频频再现的时候,“长和系”在土地市场上的“消失”,也不得不让人们警惕,甚至引发了舆论对长和系市场“撤资”的疑虑。“长和系”对于当前楼市的判断,通过郭子威最近对媒体的表态多少可以看出一些端倪。对于连续缺席符合长实定位的北京农展馆地块、上海徐家汇中心项目、杭州华家池等地块拍卖现场,郭子威坦言“市场竞争激烈”。

在中投顾问房地产行业研究员韩长吉看来,长和系在土地市场上的投入减少,主要在于当前的地价畸高,侵蚀企业未来盈利空间,增大了风险。据国土部下属的土地勘测规划院发布的数据显示,今年第二季度,全国主要监测城市地价总体水平为3226元/平方米,环比增速为1.62%,已连续五个季度加速上升。

“土地市场过热导致了风险形成。”陈晟认为,港资公司的运作模式一般是低位进入,高位抛出。在他看来,李嘉诚的行为对房地产市场有参考和预警的作用。

 

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