北京万柳地块成全国新地王 拍卖引发多部委关注

2012-07-11 15:19:29 来源:21世纪经济报道 http://www.jiutoo.com

“地王”能被“限”出来吗?

这听起来颇为奇怪,而7月10日在北京土地储备中心交易大厅,这一幕居然上演了。

为防止“地王”再现对京城楼市的负面影响,延迟一周拍卖的万柳地块创新了新的拍卖规则,北京土地储备中心的一位负责人称,该地块创新采取“最高合理限价+配建回迁房面积”的做法,一旦开发商报价“撞线”,将转而竞配回迁房面积。

与此同时,一位不愿透露姓名的央企知情人士向本报记者称,该地块引起了国土部、住建部、国资委等多个中央级部委的关注。

最终,历经一个半小时的鏖战后,中赫以26.3亿元(折合楼面地价3.8万元/平方米、溢价率40%)、配建1.64万平米的回购面积竞得该地块,差不多40%的溢价率。

限出来的“全国地王”

7月10日下午,北京市土地整理储备中心的一位工作人员感叹,许久没有看到这样的场景了,因为前来的人群黑压压一片。

“容积率仅2.0,地处成熟的高档社区,配套成熟,拥有大型商场,靠近地铁站,周围有清华、北大等名校资源”,旭辉地产拓展部经理黄辉介绍,这样的一块优质地王,再加上其2.4万/平方米的地王起拍价,不难想象其市场影响力。

果不其然,融创、中化方兴、中赫、龙湖、万科、华京投资、中冶、招商、懋源、九龙仓和中建综合体10家知名房企参与此次万柳地块竞拍。

其中,融创和中赫的竞争最为激烈,在最后竞拍回购房的终极对决中,中赫地产摘得该地块。

对于该地块40%的溢价率,张大伟称,“意料之中”,按照国土部的规定,对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的异常成交地块,需上报国土部。

张介绍,该地块的楼面地价高达4.42万元/平方米,刷新了北京乃至全国土地出让单价新高。“高地价之下,预计该地块未来的销售将达7-10万元/平方米”,张大伟认为,在楼市调控前景不明的情况下,土地成本较高,占用资金庞大,地王项目盈利预期低。

事实上,与万柳地块同区域,被誉为北京西部最高端楼盘代表的万科如园,对外报价4.5万/平方米,与万柳地王的楼面价趋近。

不过,张介绍说,综合2009年以来溢价率超过100%的地王项目来看,除了少数绝对稀缺的城区地块外,绝大多数的地王项目的销售均不佳,累计签约率不足30%,明显低于目前市场的平均情况。

多部委强势关注

与万柳地王一同揭幕的还有神秘的“价格上限”。

一位不愿透露姓名的央企知情人士介绍,“准地王”一挂牌,经市场发酵,便被相关单位以内参形式上呈中央,为防止地王再现误导市场预期,中央批示要求高度关注。

与此同时,住建部、国土部的相关人士也在电话中告诉本报记者,在楼市调控的关键节点,地王地块肯定是重点监测对象。除此之外,上述知情人士介绍,在此次万柳地块的竞拍中,财大气粗的央企或退出或不举牌,也是由于国资委干涉的缘故。

本报记者在拍卖现场看到,除了公开发布退出万柳竞拍的保利之外,曾报名申请参与竞拍的中冶并未到场,在整个拍卖过程中,招商也并未举牌。诸如中建、中化方兴等央企代表也举牌寥寥,和此前的预期并不一致。

或许正是引起多方关注,北京国土局“冷冻”该地块一周,由原先的7月3日竞拍延期至7月10日进行,并在拍卖过程中采取设立合理上限+配建回购房的面积,确定万柳地块的归属。

不过,针对价格上限究竟是多少,北京市国土局三缄其口,仅称,“拍卖现场才知道”。

“从临时暂停,并设置价格上限等诸多信号可以看到,政府对于地王再现对楼市调控政策的继续执行的压力。”张大伟介绍,“考虑到国土部规定,预计该地块的价格上限不会超过50%。”

果然,神秘的“价格上限”最终的出炉的结果为26.3亿元,溢价率仅40%。不过,对于折合楼面地价高达3.8万元/平方米,依然稳坐京城地王。

据悉,万柳地块的竞标底价为2.4万元/平方米,只要溢价超过20%,单价就会上3万元/平米,成为北京历史上住宅地块单价最高的地王。

在上述人士看来,这似乎也是规避调控的一种智慧,“抬高底价,可以提高竞拍门槛,更为重要的是,在降低溢价率的同时,也可多收土地出让金”。

(21世纪经济报道)

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